Die Sondereigentumsverwaltung (SEV, auch Mietsonderverwaltung oder Mietverwaltung genannt) verwaltet die vermietete Wohnung eines einzelnen Eigentümers: Mieter, Mietvertrag, Abrechnungen. Die WEG-Verwaltung verwaltet das gemeinsame Eigentum einer Eigentümergemeinschaft: Haus, Hausgeld, Versammlungen. Eine vermietete Eigentumswohnung in einer WEG braucht beides, und zwar von zwei getrennt beauftragten Verwaltungen.
Die drei Begriffe im Überblick
Die Begriffe werden im Alltag durcheinander verwendet, meinen aber klar unterscheidbare Aufträge:
| Sondereigentumsverwaltung (SEV) | Mietverwaltung | WEG-Verwaltung | |
|---|---|---|---|
| Wer beauftragt | Der einzelne Wohnungseigentümer | Der Eigentümer des ganzen Hauses | Die Eigentümergemeinschaft per Beschluss |
| Was verwaltet wird | Die vermietete Eigentumswohnung und das Mietverhältnis | Das komplette Mietshaus mit allen Wohnungen | Das Gemeinschaftseigentum: Dach, Treppenhaus, Heizung, Rücklagen |
| Rechtsgrundlage | Auftrag/Vollmacht des Eigentümers | Auftrag/Vollmacht des Eigentümers | Wohnungseigentumsgesetz |
| Wer bezahlt | Der einzelne Eigentümer | Der Hauseigentümer | Alle Eigentümer über das Hausgeld |
SEV und Mietverwaltung sind dabei dasselbe Handwerk, nur der Zuschnitt unterscheidet sich: Bei der Mietverwaltung gehört das ganze Haus einem Eigentümer, bei der SEV eine einzelne Wohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. In Freiburg läuft beides oft unter dem Begriff Mietsonderverwaltung.
Sondereigentumsverwaltung: Verwaltung für den einzelnen Eigentümer
Die SEV kümmert sich um alles, was zwischen Ihnen und Ihren Mietern liegt: Mieterkommunikation, Mieteingang und Mahnwesen, Betriebskostenabrechnung, Reparaturen in der Wohnung, Mieterhöhungen und die Neuvermietung nach einem Auszug. Sie bleiben Eigentümer und Vermieter, die laufende Arbeit übernimmt die Verwaltung. Was das kostet, steht im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?
WEG-Verwaltung: Verwaltung der Gemeinschaft
Die WEG-Verwaltung wird von der Eigentümergemeinschaft bestellt und verwaltet das gemeinsame Eigentum: Sie beruft Eigentümerversammlungen ein, setzt Beschlüsse um, erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, verwaltet die Erhaltungsrücklage und beauftragt Arbeiten am Gebäude. Mit Ihren Mietern hat sie nichts zu tun; Ihre vermietete Wohnung ist für die WEG-Verwaltung nur eine von vielen Einheiten.
Der häufigste Fall: die vermietete Eigentumswohnung in einer WEG
Wer eine vermietete Eigentumswohnung besitzt, hat mit beiden Welten zu tun. Die WEG-Verwaltung ist über das Haus gesetzt und wird über das Hausgeld bezahlt. Für die Wohnung selbst und das Mietverhältnis ist sie nicht zuständig, das bleibt beim Eigentümer oder seiner Sondereigentumsverwaltung. In der Praxis heißt das:
- Die WEG-Verwaltung erstellt die Jahresabrechnung der Gemeinschaft. Die SEV macht daraus die Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB für Ihre Mieter, fristgerecht innerhalb von zwölf Monaten.
- Meldet Ihr Mieter einen Schaden im Bad, ist das SEV-Sache. Tropft es durchs gemeinsame Dach, gehört es zur WEG-Verwaltung, und die SEV meldet es dort an.
- Bei Eigentümerversammlungen vertritt eine gute SEV Ihre Interessen gegenüber der WEG-Verwaltung, mit Ihrer Vollmacht und nach Ihren Vorgaben.
Welche Verwaltung brauche ich?
- Ihnen gehört ein ganzes Mietshaus? Dann brauchen Sie eine Mietverwaltung. Eine WEG gibt es nicht, weil es keine Gemeinschaft gibt.
- Ihnen gehört eine vermietete Eigentumswohnung? Die WEG-Verwaltung ist schon da. Für Mieter, Abrechnungen und Ihre Vertretung brauchen Sie zusätzlich eine Sondereigentumsverwaltung, oder Sie machen es selbst.
- Sie wohnen selbst in Ihrer Eigentumswohnung? Dann reicht die WEG-Verwaltung. Eine SEV braucht nur, wer vermietet.
Die Dreisam Hausverwaltung macht ausschließlich Sondereigentums- und Mietverwaltung in Freiburg und im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald, keine WEG-Verwaltung. Was das umfasst, steht auf der Seite Mietsonderverwaltung Freiburg.