Die Verwaltung einer vermieteten Wohnung (Sondereigentumsverwaltung) kostet in Freiburg meist zwischen 40 und 50 Euro brutto je Wohnung und Monat, also rund 34 bis 42 Euro netto. Manche Verwaltungen rechnen stattdessen 5 bis 8 Prozent der Nettokaltmiete ab. Bei der Dreisam Hausverwaltung beginnen die Pakete bei 35 € zzgl. MwSt. je Einheit und Monat, ohne Mindestmandat und ohne Mindestlaufzeit.
Die zwei Preismodelle: Festpreis oder Prozent der Miete
Hausverwaltungen rechnen die laufende Verwaltung auf zwei Arten ab. Entweder zahlen Sie einen festen Betrag je Wohnung und Monat, oder einen Anteil der Nettokaltmiete, üblich sind 5 bis 8 Prozent. Der Unterschied wird schnell spürbar, sobald man mit der eigenen Miete rechnet:
| Nettokaltmiete | Prozentmodell (5 bis 8 %) | Festpreis (Beispiel 39 € netto) |
|---|---|---|
| 700 € | 35 bis 56 € | 39 € |
| 1.000 € | 50 bis 80 € | 39 € |
| 1.300 € | 65 bis 104 € | 39 € |
Die Rechnung ist ehrlich gemeint: Bei einer niedrigen Miete und einem günstigen Prozentsatz nehmen sich beide Modelle wenig. Je höher die Miete, desto teurer wird das Prozentmodell, ohne dass die Verwaltung dadurch mehr Arbeit hat. Ein Festpreis bleibt auch nach einer Mieterhöhung gleich.
Was den Preis bestimmt
Innerhalb der marktüblichen Spanne hängt der Preis vor allem an vier Punkten:
- Am Leistungsumfang: Ein Basispaket deckt die laufende Verwaltung, größere Pakete nehmen zusätzlich Abrechnungen, Mieterhöhungen nach dem qualifizierten Freiburger Mietspiegel oder die Neuvermietung mit auf.
- An der Zahl der Einheiten: Mehrere Wohnungen im selben Haus sind je Einheit günstiger zu verwalten als eine einzelne.
- Am Zustand des Objekts: Ein sanierter Neubau macht weniger laufende Arbeit als ein Altbau mit Reparaturstau.
- An einer WEG-Verwaltung im Haus: Verwaltet derselbe Anbieter schon die Eigentümergemeinschaft, bietet er die Wohnungsverwaltung oft günstiger an. Was der Unterschied zwischen beiden ist, steht im Beitrag Sondereigentumsverwaltung oder WEG-Verwaltung.
Diese Leistungen kosten oft extra
Der Monatspreis deckt bei den meisten Anbietern die laufende Verwaltung. Gesondert berechnet werden häufig die Neuvermietung nach einem Auszug, die Begleitung größerer Renovierungen und das gerichtliche Mahnverfahren, wenn ein Mieter dauerhaft nicht zahlt. Fragen Sie vor dem Abschluss konkret, was im Grundpreis steckt. Welche Leistungen bei uns in welchem Paket enthalten sind, steht auf der Leistungsseite.
Hausverwaltung von der Steuer absetzen
Bei einer vermieteten Wohnung sind die Verwaltungskosten Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung. Sie gehören in die Anlage V der Steuererklärung und mindern dort die zu versteuernden Mieteinnahmen. Die Details für Ihren Einzelfall klärt Ihr Steuerberater.
Warum kleine Objekte schwer einen Verwalter finden
Wer nur eine oder zwei Wohnungen verwalten lassen will, bekommt oft Absagen. Das liegt selten am Objekt und meist an der Auslastung der Branche: Laut dem Branchenbarometer 2025 des Verwalterverbands VDIV nehmen knapp 14 Prozent der Verwaltungen gar keine neuen Mandate mehr an, 57 Prozent trennen sich von Mandaten, die sich für sie nicht rechnen, und 70 Prozent berichten von Überlastung. Viele Anbieter haben zudem Mindestgrößen eingeführt. Genau deshalb haben wir uns anders aufgestellt: Die Dreisam Hausverwaltung verwaltet ausschließlich vermietete Objekte einzelner Eigentümer, als Hauptgeschäft, ohne Mindestmandat. Auch eine Wohnung reicht.
Häufige Fragen zu den Kosten
Sind die Kosten einer Hausverwaltung steuerlich absetzbar?
Ja. Bei vermieteten Wohnungen zählen die Verwaltungskosten zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung und gehören in die Anlage V der Steuererklärung. Wie sich das in Ihrem Fall auswirkt, klärt Ihr Steuerberater.
Festpreis oder Prozent der Miete: Was ist besser?
Ein Festpreis je Einheit ist planbar und ändert sich nicht mit der Miete. Ein Prozentmodell kann bei niedrigen Mieten günstiger sein, verteuert sich aber mit jeder Mieterhöhung, ohne dass die Verwaltung mehr Arbeit hat. Rechnen Sie beide Varianten mit Ihrer tatsächlichen Kaltmiete durch.
Warum finden Eigentümer kleiner Objekte so schwer eine Hausverwaltung?
Viele Verwaltungen sind ausgelastet: Laut dem Branchenbarometer 2025 des Verwalterverbands VDIV nehmen knapp 14 Prozent gar keine neuen Mandate mehr an, 70 Prozent berichten von Überlastung. Einzelne Wohnungen werden deshalb oft abgewiesen. Bei der Dreisam Hausverwaltung gibt es kein Mindestmandat, auch eine Wohnung reicht.